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官方棚改调研建议:抢抓窗口期,提前落实明后年贷款!
作者:  来源:必发888娱乐项目投融资  发布时间:2018-10-25

为加快市区棚改步伐,推动“三年清零”行动计划实施,市十四届政协领导和委员先后对市内各区棚改的情况进行了实地调研,在看到棚改工作取得可喜成绩的同时,也发现了一些棚改工作中难点问题。

一、存在的主要问题


(一)拆迁进度问题


2017年4月1日,市委办公厅、市政府办公厅印发了市区棚改“三年清零”工作方案,计划在2019年底完成市区147.33万平方米、6.24万户市区棚改任务。截止目前,已完成改造62.98万平方米,剩余84.35万平方米。2017年51.11万平方米的任务虽已完成,但2018年上半年11.87万平方米的完成量仅为全年56.97万平方米任务的21%,下半年还需完成45.1万平方米。


此外,“三年清零”计划时间过半,已完成量仅占总任务量的43%,完成量不足总任务量的50%,后期拆迁面临更大难度,时间紧迫、任务艰巨。


(二)房源需求问题


市区棚户区都是多年来数轮改造后遗留的“硬骨头”,房屋建筑密度大,户均住房面积小,低保、残疾等困难群体比较集中,房屋需求量大。通过各区摸查,除既有房屋安置和货币安置外,市区房源缺口仍有3.06万套,其中红桥区1.7万套,河北区0.7万套,河东区0.66万套,房屋缺口较大。


(三)改造资金问题


日前,财政部公布的《政府购买服务管理办法(征求意见稿)》中将购买服务期限由原来的10至15年调整为最长3年。新政策一旦实施,将对红桥、河东、南开、河北、河西五区的融资工作造成严重的影响。


此外,各区受财力限制,现阶段棚改项目资本金无法通过本区财政予以解决。2018年各区需通过发行棚改专项债券落实资本金82亿元,目前仅有红桥区15亿元债券发行成功。按照银行贷款政策,棚改项目须自筹20%项目资本金,资本金不到位贷款无法发放,这将严重影响棚改项目启动和今年任务完成。


二、有关工作建议


(一)加强协调联动,推动棚改拆迁


充分发挥各单位和部门职能的作用,形成改造的整体合力,促进问题的解决,是确保按时完成棚改工作的关键。建议市政府督进各区进一步压实主体责任,将各项任务量化,锁定时间节点,统筹抓好力度、速度、进度。各职能单位对于涉及棚改的相关工作要建账立卡,能并联办理的要并联办理,能同步推进的要同步推进,一鼓作气、集中力量打好“歼灭战”。


(二)落实属地责任,确保安置房源


房源缺口较大的区应落实主体责任和属地责任,遴选适宜地块用于安置房建设,以及通过新建房屋和存量房屋两方面多渠道、多方式解决安置房源。对于选定地块,可采取“定房价、竞地价”方式公开出让土地,通过市场化途径建设定向安置房。


7月20日,我市首宗统建定向安置房东丽区金钟公路地块已由天津土地交易中心发布出让公告,该地块可建定向安置房3000套。下一步,各区应加快土地整理进度,加大与各职能部门的联系,确保安置房地块快速上市。


(三)精准测算需求,把控还迁标准


本轮棚改涉及的项目历史遗留问题较多,情况复杂,改造难度大。如何满足大多数居民的基本需求,切实抓准关键少数困难居民的合理诉求,是摆在各区面前且急需解决的首要问题。同时,为避免资源的浪费,安置房的过度建设,建议各区要进一步核实棚改居民的实际需求,市棚改统筹部门严格把控还迁标准,制定全市统一的还迁标准。


(四)抢抓政策时机,用活政策支持


各区抓住政策窗口期,积极主动与国开行天津分行等金融机构紧密结合,在国家政策未发生变化前加快推进政府购买棚改服务工作进程,提前落实明后年棚改贷款。


此外,各区要充分利用现行的政府收益返还的相关政策,统筹运用下放地块、平衡试点地块、棚改平衡地块等政府返还的政策支持,加快区内地块的出让,有效保证拆迁资金的合理匹配和协调使用,确保项目资本资金的落实,减少对市级财政的依赖。

 



原标题:对天津棚改工作的几点建议


发言人:国家开发银行天津市分行党委书记、行长,市政协经济委员会委员冯丹

 

棚户区改造是党中央、国务院高度重视的重大民生工程、发展工程。2017年,天津市提出“通过实施3年棚户区改造,实现中心城区棚户区和危房100%消除”的棚改三年行动计划。在政府债务新规背景下,既实现对人民的庄重承诺,又要防范金融风险,是天津市棚改工作面临的重要课题。


当前,棚改工作已进入“精准棚改”时期。住建部去年11月发文,对棚改贷款支持领域、非宅比例、套均改造成本等作出规范。(文件小密圈内已发)而天津恰处新三年棚改任务实施的攻坚期。通过工作实际及调查了解,感觉我市棚改工作在有些方面需进一步规范。


一、调研发现的问题


(一)项目资金需求大,时间集中


三年计划预计融资需求600亿元,资本金120亿元,以前年度资本金缺口和今明两年还款约70亿元,加之去年各区财政收入下降,对财政出资能力和平衡地块土地出让进度要求压力巨大。各区普遍反映2018年拆迁成本上升,加之土地出让价格调控,预计原项目方案平衡资金将出现较大资金缺口。


(二)改造成本趋高,标准不统一


通过对2018年启动的中心城区19个项目可研报告进行详细分析,平均户均改造成本为303万元/户。主要构成因素为:一是单户补偿综合单价较高。住宅补偿加政府奖励费后,综合单户补偿约6-10万元/平方米。二是其他费用较高,且标准不统一。其中动迁服务费、预备费等可比费用各不相同,区间较大。上述投资均列入棚改成本。


(三)居民预期高,安置房源缺口大


近年来房屋征收大幅增加,导致各区存量房源基本使用完毕,新项目房源出现大额缺口。一是伴随房价上涨,居民选房比例大幅增加。2016年后平均选房比例达到约80%。二是居民对房源诉求增多,对房源的价格、位置、环境等提出更高要求。


(四)征收时间长,政策衔接难


一方面,拆迁与征收政策调整,补偿标准不一致,导致拆迁工作推动缓慢。另一方面,对违章建筑及滞留户等特殊群体政策不好统一。有的项目到末期政策大幅“放水”,易引发群众上访及后续审计出现问题。


(五)融资无序竞争,增加政府负担


在本市固定资产投资不足的情况下,棚改项目成为各商业银行竞相争抢的目标,由此导致各区融资及管理标准参差不齐。如,未按《中华人民共和国预算法》规定落实财政可承受能力评估及纳入预算管理要求,缺乏相关资金管理制度,部分银行贷款建设期仅1年,并要求一次性提款及存款,既不符合客观实际,又增加政府负担。


二、工作建议


(一)合理负债,严控债务总额


坚持“量力而行,量入为出”的原则,切实做好财政可承受能力评估及列入财政预算等相关工作。


一是多管齐下统筹落实各方面资金。充分利用土储债和棚改债等专项资金,保证征收进度需求及土地出让安排的衔接。


二是充分利用国家棚改专项资金。利用国务院批准的棚改专项政策性资金,降低政府债务,确保实施过程合规性。


三是探索企业负债融资建设棚改安置房源问题。充分引入社会资本建设棚改定向安置房,以发挥社会资本专业优势,有效降低政府债务。


(二)严格标准,实现“精准”棚改


一是依法依规控制成本。严格棚改项目准入的筛选,树立精打细算的理念,依法依规办事,做细做实前期工作,严控拆迁相关费用,避免增加政府债务负担。


二是合理界定和把握棚改范围和标准。严格控制城边村、城郊村改造,控制非住宅的拆迁面积及补偿比例。


三是合理确定棚改安置方式。按照“房住不炒”的政策,严控纯货币化安置方式,因地制宜挖掘安置房源,规范政府组织房源的管理要求。


(三)统筹平衡,防范债务风险


通过土地出让,做好年度、区域两个维度平衡,实现项目整体平衡,防范债务风险。


一是加快制定棚改土地出让配套政策。在编制地区土地利用规划、制定年度土地供应计划时,优先安排棚改腾空土地出让,构建动态还款机制,统筹还款资金及新项目资本金需求。


二是加快土地征收及出让进度。调动各方力量,尽快实现“净地结片”及土地挂牌出让。


三是确保按合同约定及时偿还棚改贷款。督促各借款主体切实履行还款责任,做好还款安排,防范区域性、系统性债务风险。